Logements sociaux

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Posté par rachel 24/02/2009 @ 17:53

Tags : logements sociaux, logement, société

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Société immobilière de service public

Une SISP désigne une Société Immobilière de Service Public ou société de logements sociaux en Région de Bruxelles-Capitale, coordonnée par la Société du logement de la Région bruxelloise.

Certaines de ces sociétés marquée d'un (*) sont des coopératives de locataires qui sont des sociétés immobilières de service public dont il faut être membre avant de devenir locataire. Cela implique un investissement financier raisonnable en contrepartie duquel le locataire peut participer plus activement à la gestion de la société. Tous les coopérateurs ont le droit de vote à l'assemblée générale et y nomment les administrateurs qui sont majoritairement des locataires. En aucun cas cette contribution n'est exigible avant l'attribution d'un logement social.

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Crises du logement en France

Le marché immobilier d’un pays est en situation de « crise du logement » lorsqu’il y existe un manque de logement dû à une demande de logement beaucoup plus importante que l’offre, et que l’ajustement par les prix ne permet pas un rééquilibrage rapide, notamment en raison d'une rigidité du côté de l’offre ou sur les prix.

Le marché immobilier français a connu des crises du logement au cours de son histoire.

Un blocage des loyers stricts décidé en 1914 et jamais remis en cause après la première guerre mondiale va entraîner une paralysie quasi totale de l'investissement locatif privé : le blocage des loyers obère toute rentabilité de ce type d'investissement. Par conséquent, les propriétaires de logements existants cessent de les entretenir, faute de revenus suffisants. Entre deux guerres, la France a construit 2,5 fois moins de logements que la Grande Bretagne, et deux fois moins de logements que l'Allemagne, pourtant affligée par une crise monétaire grave (1923), et l'arrivée au pouvoir des nazis (1933). Entre les logements manquants et les unités insalubres, la pénurie avant guerre est estimée à 2 Millions d'unités.

Les destructions massives de la Seconde Guerre mondiale en France ont accentué considérablement la crise du logement dans l’immédiat après-guerre. Le quart du parc immobilier du pays a été endommagé et certaines localités comme Royan ou Le Havre ont été particulièrement touchées par les bombardements. Des familles doivent vivre dans des logements exigus ou provisoires. « Améliorer les conditions de l'habitat » est un des principaux objectif du 1er plan.

L’État revoit la législation (loi de 1948) et, tout en continuant à exerçer un contrôle des loyers, relâche ce contrôle sur les construction neuves ou rénovées, dans l'espoir de stimuler l'investissement. Par ailleurs il lance la construction de grands ensembles, tant pour répondre rapidement à la demande, que pour stimuler l'apparition d'une véritable industrie du bâtiment capable de mettre en œuvre les nouvelles techniques maintenant disponibles (alors que le secteur était resté très artisanal).

Les années 1950 et 1960 ont été marquées par l’apparition de bidonvilles, qui accueillent des immigrés de fraîche date. L'État met alors plusieurs structures sur place, dont le Fonds d'Action sociale pour les travailleurs musulmans d'Algérie en métropole et pour leur famille qui finance les foyers de travailleurs migrants de la SONACOTRA. Ces bidonvilles disparaissent dans les années 1970.

Cette crise, si elle existe, est très relative et sans commune mesure avec celle de l'après-guerre, puisque une partie des logements existants sont vacants, que 74 % des ménages se déclarent « satisfaits ou très satisfaits de leur logement », que les surfaces par personne augmentent régulièrement alors que la proportion des ménages français se déclarant mal logés baisse (7,2 % en 2002).

Plusieurs éléments peuvent néanmoins expliquer le retour de ce thème en dépit d'indicateurs généraux positifs : la bulle immobilière des années 2000 (signe d'une demande plus forte que l'offre), l'exploitation générale du thème politique des problèmes de la banlieue, le souhait de s'intéresser surtout à la partie la plus pauvre de la population et notamment les scandales récurrents autour de l'attribution des HLM, ...

Parmi les déterminants de la crise actuelle, on peut distinguer les causes d'ordre sociologiques ou démographiques et pesant sur la demande, des causes directes, d'ordre économiques pesant sur l'offre.

Selon un rapport du Sénat, il n'y aurait « pas de pénurie de foncier brut » (c’est-à-dire de terrains qui pourraient accueillir des logements), à l'inverse d'autres pays européens, mais une « pénurie de l'offre de terrains mis sur le marché au regard de la demande de logements » (c’est-à-dire des terrains où la construction de logement a été autorisée par les maires).

La construction immobilière se concentre de plus en plus dans des communes rurales. Entre 1995 et 2006, la construction en secteur rural est même celle qui connait la croissance la plus importante. Ces mises en chantier, à la fois loin des centres-villes et des bassins d'emplois ne contribuent pas à réduire la crise. Selon le mensuel Alternatives économiques, une des causes de la faiblesse de l'offre s'explique par la réticence des maires (ou présidents d'intercommunalité) français à accueillir de nouveaux habitants : « modification des équilibres sociaux et donc politiques de la ville, charges supplémentaires en termes d'équipements publics, motif de mécontentement pour les habitants en place », risques financiers et environnementaux, etc. À l'inverse, avec la flambée des prix, ne rien construire, rapporte aux collectivités locales (droits de mutations, etc.).

Dans le même temps, la France a connu une baisse du coût du crédit, ce qui a permis à nombre plus grand de ménages de s'endetter. Face à cette demande croissante, l'offre n'a pas immédiatement suivi. C'est seulement à partir de 2004, que la construction a connu une hausse importante (surtout dans les communes rurales et dans les communes urbaines de moins de 50 000 habitants). Cette offre n'est toutefois pas suffisante pour égaler l'augmentation du nombre de ménages. Surtout, l'offre de logement ne correspond pas assez aux moyens et aux besoins (proches des bassins d'emplois) des français. Le déficit de logement est particulièrement sensible en région Île-de-France.

Philippe Manière ajoute aux déterminants règlementaires l'instabilité du cadre des investissements : il note ainsi dans L'Aveuglement français (1998) que le taux de déduction forfaitaire pour frais sur les loyers encaissés est passé de 25 à 20% en 1981, puis à 15% en 1988, 10% en 1989, 8% en 1990, 10% en 1993, 13% en 1995 et 14% en 1997. Cette instabilité rend tout calcul prévisionnel de la viabilité d'un investissement impossible, ce qui décourage selon Philippe Manière les investisseurs de construire de nouveaux logements ou de rénover les logements anciens. Il écrit ainsi : « Il ne faut pas s'étonner dans ces conditions que le parc locatif privé se restreigne année après année, avec les conséquences que l'on sait sur le logement ».

Selon Philippe Galy, élu UMP, la crise du logement prendrait en partie son origine dans la gestion des aides au logement et des HLM.

L'effet du logement social sur le marché immobilier est discuté ; pour certains il est insuffisant, pour d'autres il fausse l'équilibre entre l'offre et la demande et renforce la crise du logement.

La part des ménages français se déclarant mal logés est passé de 13,4 % en 1978 à 6,0 % en 1996, puis est remontée à 7,2 % en 2002 avant de redescendre à 6,5 % en 2006, selon l'INSEE.

En 2006, 4 millions de ménages ont cherché un logement. Parmi eux, 800 000 ont accédés à la propriété (en s'endettant ou non). Les autres ont fait appel au parc locatif. « Étant donné l'insuffisance de l'offre par rapport à la demande, les candidats à la location, surtout s'ils sont disposent de ressources modestes ou précaires, vivent la recherche de logement comme un véritable parcours du combattant » précise ainsi un document de la Fondation Abbé Pierre. Sur ces 3,2 millions de postulants à la location, 430 000 ont obtenu un logement social.

L'offre de logements sociaux connaît en effet une baisse importante entre 1999 et 2005 : elle passe de 500 000 à 430 000 logements. Plusieurs raisons à cela : construction assez faible et rotation des logements en baisse. Cette faible rotation des locataires s'explique par l'écart croissant entre loyers dans le parc HLM et dans le secteur locatif privé. Cet écart est particulièrement important en région parisienne.

La construction de nouveaux logements sociaux marque le pas et une commune sur cinq n'atteint pas le quota de 20% de logements sociaux prévu par la loi SRU de 2000. Selon la Fondation Abbé Pierre, depuis 2002, l'aide à la pierre par l’État s'est réduite. Par ailleurs, le renouvellement du parc social se concentre de plus en plus sur le logement intermédiaire (Produit à loyers intermédiaires et PLS), tandis que la construction de logements sociaux (PLUS et PLAI) est en baisse (9% du renouvellement de parc en 2007).

La conjugaison de la crise du logement et de la faiblesse de l'offre du parc social entraîne une baisse de la mobilité résidentielle. Cette baisse entraîne à son tour une baisse de la mixité sociale et la concentration des franges les plus pauvres de la population dans des secteurs géographiques limités. .

Entre 1990 et 2006, les ménages de la classe moyenne connaissent une hausse sensible du poste de consommation « logement, eau, gaz et électricité », passant de 20 % à 25,2 % des dépenses de consommation des ménages français, premier poste de consommation loin devant les transports (14,7% en 2006) et l'alimentation (13,7% en 2006). Cette hausse du poids du budget logement des ménages s'explique notamment par l'envolée des prix de vente au mètre carré (multipliés par deux depuis 2001) et celle, très supérieure à l'inflation, des loyers.

Ces propositions sont le plus portées par des acteurs politiques qui insistent plus généralement sur la nécessité de l'intervention publique, appellent à « une politique globale et continue de création d'emplois, de renforcement des services publics, de réduction des inégalités et de lutte active contre les discriminations multiformes. , se scandalisent qu'une commune sur cinq n'atteignant pas le quota de 20% de logements sociaux prévu par la loi SRU de 2000.

À l'inverse, l'économiste du logement et analyste à l'Institut Turgot Vincent Bénard propose des solutions d'inspiration libérale.

Avec une telle politique (qui tient à la fois d'une politique de la demande, pour le chèque logement, et d'une politique de l'offre, pour le reste), Vincent Bénard affirme que « la crise peut être résolue en moins de 10 ans ».

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Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains

En France, la Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains couramment appelée loi SRU, est un texte qui a modifié en profondeur le droit de l'urbanisme et du logement. Adoptée sous le gouvernement de Lionel Jospin, elle a été publiée au Journal officiel du 14 décembre 2000.

1 - construire plus de logements, 2 - favoriser l'accession populaire à la propriété, 3 - permettre l'accès au parc de logements HLM à un plus grand nombre de personnes 4 - lutter contre l'habitat indigne Le texte sera présenté en Conseil des ministres le 28 juillet et voté au Parlement à l’automne. Ce texte prévoit en outre : - l’acquisition d'une maison à 15 euros par jour et sur ce même principe sera étendu aux appartements à un prix de 18 ou 19 euros. - la réduction à un an au lieu de trois actuellement, du délai d'expulsion d'un locataire qui ne paye plus ses loyers, - l'obligation des locataires de logements sociaux dont les revenus dépassent les plafonds légaux à quitter les lieux dans les trois ans, - chaque commune devra créer une place d'hébergement social par tranche de 2.000 habitants. - sera également comptabilisés dans les 20% les habitats en accession aidée à la propriété et non plus le seul logement social.

44% des communes d’Ile-de-France (83 sur 181) ne respectent pas la loi SRU et son objectif de 20% de logements sociaux pour la période 2005-2007, selon le comité régional de l’habitat. 77 communes sur ces 83 pourraient payer une amende majorée après un arrêté «de carence». La majoration de l'amende à payer dépend de l’écart entre le nombre de logements sociaux effectivement construits et le nombre de logements qui auraient dû l’être.

Parmi les communes les plus hors-la-loi se trouvent Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) (48,8%, soit 378 construits sur 774 demandés), Le Raincy (Seine-Saint-Denis) (26,7%) et Lésigny (Seine-et-Marne).

Le département des Alpes-Maritimes est l'un de ceux qui respecte le moins la loi SRU: 27 communes sur 36 n'y remplissent pas leurs obligations . De même dans le Var, où le taux moyen de logement social est de 9%, 20 des 24 communes ne respectent pas non plus leurs obligations .

Néanmoins, les préfectures départementales ont mis en place des critères permettant d'éviter à ces communes de payer des amendes, comme le prévoit la loi . Ainsi, les communes des Alpes Maritimes se situant au-dessus du seuil des 50% de réalisation de logements (dont Antibes (79%), Cagnes sur Mer (54%), Menton (51%) et Nice (51%)) échappent à toute pénalité . Toulon, dans le Var, avec 31% de taux de réalisation, échappe aussi à toute condamnation financière .

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Habitation à loyer modéré (France)

HLM à Martigues

Une habitation à loyer modéré en France est un logement géré par un organisme d'habitations à loyer modéré, public ou privé, qui bénéficie d'un financement public partiel.

En 2005, la France compte près de 4,5 millions de logements sociaux (environ 19% du parc de logements principaux et 43 % du marché locatif total), qui hébergent plus de 12 millions de personnes.

Ce n'est que progressivement que le contrat de logement des ouvriers, dont la révolution industrielle de la seconde moitié du XIXe siècle a fait exploser la demande, a été dissocié du contrat de travail donc soumis à l'initiative patronale.

Le logement populaire prend sa forme autonome avec la loi Siegfried du 30 novembre 1894 qui crée l'appellation d'« habitations à bon marché » (HBM) incitant la mise à disposition de logements à prix social avec une exonération fiscale.

En 1908 la loi Ribot va l'étendre aux populations rurales afin d'empêcher leur exode.

La Première Guerre mondiale provoque un appauvrissement général et la destruction du patrimoine immobilier dans le Nord-Est. Le pouvoir intervient en décrétant un moratoire permettant aux locataires de suspendre le paiement des loyers et après un conflit le garantit aux propriétaires.

En mars 1918 une loi exclut les loyers des dispositions du Code civil français. Puis la loi Lauche Levasseur provoque le désintéressement des capitaux privés pour un secteur jugé non rentable et l'indifférence des propriétaires pour l'entretien de leurs biens.

En 1943 apparaissent des Comités interprofessionnels du logement. En 1945 la tutelle des HBM est transférée du ministère de la Santé au ministère de la Reconstruction et de l'urbanisme (MRU).

Le pouvoir décide par une ordonnance du 28 juin 1945 modifiée le 26 octobre 1945 d'instituer un prélèvement sur les loyers, destiné à alimenter une « Caisse nationale pour l'amélioration et l'entretien de l'habitat rural et urbain », transformée en « Fonds national d'amélioration de l'habitat » (FNAH), dont la gestion est confiée au Crédit foncier de France. Le FNAH deviendra en 1971 l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH).

En 2000, l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) fixe l'objectif de 20% de logements sociaux dans les villes et les agglomérations de plus de 50 000 habitants et réaffirme la compétence des organismes HLM en matière d'accession à la propriété.

En 2002, l'Union nationale HLM est devenue l'Union sociale pour l'habitat.

L'Ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007 relative aux offices publics de l'habitat, modifie le statut des organismes publics d'HLM en réalisant la fusion des offices HLM et des offices public d'aménagement et de construction (OPAC). Désormais, l'établissement public compétent en matière de logement social sera l'Office public de l'habitat (OPH).

Leur statut et leur réglementation se trouvent dans le livre IV du Code de la Construction et de l'habitation.

En 2008, plus de 65% de la population française peut prétendre à l'admission en HLM ; 863 organismes HLM gèrent 4 456 000 logements sociaux, soit 17 % des résidences principales en France. Le plafond d'admission en HLM est de 1963 € de revenus mensuels en Île-de-France, 1706 € dans les autres régions, pour une personne seule en 2008. Toute personne admise en HLM bénéficie actuellement d'un droit au maintien, même si ses revenus augmentent. Un foyer percevant des revenus supérieurs de plus de 40 % au plafond d'admission pourra se voir imposer un surloyer modique (ce n'est qu'une possibilité offerte à l'organisme). 650 000 à 800 000 logements sociaux se trouvaient en sous-peuplement prononcé en 2002.

En France, plus de 70% de population a droit à un logement social. De plus, une fois obtenu, on peut conserver son HLM toute sa vie (voire après sa mort : en le transmettant à ses enfants) même si on ne remplit plus les critères d'attribution ; certes, dans ce cas, l'organisme peut exiger un "surloyer", mais cette possibilité n'est que rarement utilisée et n'est de toute façon pas dissuasive.

La demande est supérieure à l'offre, des files d'attente très longues (parfois plusieurs années), des critères complexes pour attribuer les logements disponibles, de large possibilité de fraudes (attribution par "piston" notamment), des procédures lourdes censées réduire ces risques (dossiers, commissions d'attribution, ...), et en dépit de ces précautions, des scandales récurrents dans les attributions ou les conditions offertes.

Très politisés, les organismes HLM ont servi de surcroit de pourvoyeurs d'emplois fictifs (le bénéficiaire de l'emploi se contente de toucher son salaire, mais travaille en réalité pour un parti ou un homme politique) et de source illégale de financement politique (les entreprises construisant les HLM versent une commission occulte aux partis du responsable qui leur attribuer le marché : Affaire des HLM de Paris, Affaire des HLM des Hauts-de-Seine, etc.).

L'État a décidé de mettre en vente 140 000 logements sociaux qu'il administre d'ici à 2010.

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Programme local de l'habitat

Le programme local de l'habitat (PLH) est, en France, le principal dispositif en matière de politique du logement au niveau local. Il est le document essentiel d'observation, de définition et de programmation des investissements et des actions en matière de politique du logement à l'échelle d'un territoire.

Échelon pertinent retenu par la loi, c'est aux établissements publics de coopération intercommunale d'élaborer le PLH. Il fixe des objectifs et décide des actions visant à répondre aux besoins de logements et de renouvellement urbain. Il est établi pour une période de six ans. Le PLH concerne tous les types d'habitat, mais vise en particulier à répondre à l'objectif de mixité sociale en favorisant une répartition équilibrée des logements sociaux sur tout le territoire de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

Le programme local de l'habitat dresse l'état des lieux du parc de logements existant, privé comme public, et définit les solutions adaptées à chaque composante de son territoire. Ce document doit être compatible avec les grandes orientations définies par le SCOT schéma de cohérence territoriale (SCOT). Il prend en compte le plan de déplacements urbains (PDU), et le projet d'aménagement et de développement durable (PADD). En revanche, le plan local d'urbanisme (PLU) doit être compatible aux stipulations du PLH. Néanmoins, les objectifs du PLH doivent être explicitement retranscrits dans le PLU. Si la modification n'a pas été réalisée dans un délai de trois ans, le préfet peut déclencher la procédure de mise en conformité (Loi ENL du 13 juillet 2006).

Le Code de la construction et de l'habitation sur Légifrance précise (articles L302-1 et suivants,+ partie réglementaire) la nature, les principes généraux et le mode d'adoption du PLH.

Les PLH ont été créés par la loi n°83-8 du 7 janvier 1983 (art. 76 et suivants) puis renforcés par la loi d'orientation pour la ville (LOV) du 13 juillet 1991. La loi du 13 août 2004 fera de cet instrument l'élément central du dispositif 'habitat' des collectivités territoriales. Avec la loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement, un PLH est obligatoirement élaboré dans toutes les communautés de communes compétentes en matière d'habitat de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, dans toutes les communautés d'agglomération et toutes les communautés urbaines.

Depuis 2004, il revient exclusivement aux EPCI d'élaborer les PLH. Avec un tel document, l'EPCI devient l'autorité organisatrice des politiques de l'habitat dans l'élan de décentralisation opéré par le législateur en 2004.

Le PLH est une condition de la délégation des aides à la pierre par convention aux EPCI.

La réalisation d'un PLH au niveau d'un groupement de communes a des conséquences sur la mise en œuvre des quotas de logement sociaux fixés par la loi SRU. L'article 55 de cette loi, repris à l'article L302-8 du Code de la construction et de l'habitation, précise en effet que l'objectif de réalisation de 20 % de logements sociaux, qui s'applique normalement au niveau d'une commune, peut être réalisé au niveau d'un groupement de communes lorsque celui-ci a établi un programme local de l'habitat(chaque commune concernée devant cependant se rapprocher de l'objectif de 20 %). L'existence d'un PLH permet donc à l'EPCI de concentrer en ses mains l'ensemble des vecteurs d'intervention en matière de logement.

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Source : Wikipedia