Immobilier

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Posté par marvin 24/02/2009 @ 19:58

Tags : immobilier, economie

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Marché immobilier français

Évolution des prix immobiliers en glissement annuel entre 1997 et 2006 (Fnaim/BIPE/Empruntis)

Le marché immobilier en France est, comme tous les marchés immobiliers, le marché de gré à gré de vente, d’achat et de locations de biens immobiliers situés en France.

Chaque année, les notaires établissent des statistiques sur l'évolution de l'immobilier en France. De nombreuses classifications en fonction de la nature ainsi que du lieu, de l'état, etc. sont alors faites. Il est ainsi possible d'avoir une baisse continue pour un secteur géographique ou un type de bien quant la valeur moyenne sur l'ensemble des marchés sera en hausse.

En 1914, avec le blocage des loyers, commence un régime de contrôle qui sera constamment prorogé jusqu’à la Seconde Guerre mondiale. Alors que la progression des loyers ne suit pas le coût de la vie, « les propriétaires réagissent en sacrifiant l'entretien des immeubles ; la construction, malgré les encouragements spécifiques, est indirectement freinée ». Entre les deux guerres, le rythme de renouvellement des logements a baissé de moitié par rapport à la période avant 1914, et la proportion de logements vétustes a augmenté.

Le marché immobilier français a été profondément déstructuré par la Seconde Guerre mondiale. La loi de 1948, en fixant par décret le prix des loyers des logements anciens, a eu une influence importante sur ce marché, notamment en favorisant la construction dans les villes. Les prix ont alors rebondi rapidement vers leurs standards historiques.

Depuis 1965, les prix (en euros constants) du marché immobilier français ont fait preuve d'une relative stabilité. Jacques Friggit, IPC chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable, a observé que les prix des logements étaient reliés à la croissance des revenus des ménages et qu'ils oscillaient avec une marge de 10 % autour d'une tendance longue (tunnel de Friggit). Les prix en France ont été confinés dans le tunnel pendant plus de 37 ans, jusqu'en 2002.

Une exception concerne les prix des logements dans la région parisienne puisque ceux-ci sont en effet très largement sortis de ce tunnel en 1988 pour atteindre un maximum (plus de 50 % au-dessus de la tendance historique) en 1991. La spéculation immobilière entretenue par les marchands de biens est souvent tenue comme responsable de ce pic. À ce boom suivra une correction violente connue comme le krach immobilier de 1991 où les prix baissèrent fortement (de 30 % à 40 % dans certains secteurs) jusqu'en 1997.

En août 1990 la guerre du golfe éclate. Cette guerre sera le catalyseur du krach lié à l'éclatement de la bulle immobilière, notamment en France. Entre 1987 et 1991, les prix de l'immobilier s'étaient envolés, sans corrélation avec les indicateurs de croissance économique ou d'augmentation du niveau de vie des habitants. En 1991, les ventes se sont quasiment stoppées, marquant le début du krach immobilier. Dans les années qui ont suivi, de 1992 à 1996, les prix de l'immobilier ont constamment baissé (jusqu'à -30 à -40 % dans certains secteurs) pour atteindre de nouveau une valorisation en adéquation avec l'économie du pays.

Il est toujours difficile de prévoir les prix futurs. En revanche, les tendances historiques et récentes des prix peuvent donner des indications précieuses sur l'état du marché immobilier. Ainsi, les prix ont baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements de Paris entre 1991 et 1996.

Durant la période 1998-2001, le marché a évolué dans la limite basse du tunnel de Friggit. Finalement, une croissance explosive des prix s'est produite à partir de 2002, cette fois-ci sur l'ensemble du territoire français. Déjà en octobre 2004, Jacques Friggit estimait que « l’évolution récente du prix des logements apparaît historiquement anormale ». À la fin du premier trimestre 2007, l'indice pour l'ensemble du territoire est supérieur de 72 % à à sa tendance historique (80 % en Île-de-France et 68 % sur le reste du territoire).

Entre 1997 et 2007, les prix des maisons et des appartements ont finalement augmenté de 142 %. Selon la banque BNP, les prix de l'ancien ont quant à eux augmenté de 155% sur le territoire national, et de 191% à Paris (multiplication des prix par trois).

En 2007, les prix sont 20% plus élevés que pendant le pic de 1991.

En mai 2008, les professionnels de l'immobilier français s'accordent à parler d'une baisse des prix à hauteur de 3%. Le 1° juillet 2008, Sylvain Jutteau, directeur de la gestion immobilière du Réseau CENTURY21 annonce à la presse un "coup d'arrêt sur les loyers".

Le 10 septembre 2008, les statistiques des notaires indiquent une baisse du volume des ventes dans l'ancien de 25% au premier semestre 2008 par rapport à celui de 2007. Le marché du logement neuf a quant à lui baissé de 34%.

Le 28 octobre 2008, le Ministère de l'Écologie annonce une baisse de 23,3% du nombre de permis de construire (111 342 unités) au 3e trimestre 2008 par rapport au 3e trimestre 2007, cependant que le nombre de mises en chantier reculait de 8,1% (-11,8% sur 12 mois).

Au 4e trimestre 2008, la chute des prix s'amorce réellement : -6,5% (-5,9% à Paris), soit -1,63% sur l'ensemble de la France et de l'année, selon Century21. Les zones où les déséquilibres immobiliers posent le plus de problèmes en France sont la Région parisienne, la Corse et les régions maritimes.

Dès le mois de mai 2008, certains instituts d'analyse (Xerfi, SFAI) prévoient déjà un réajustement des prix en France de -25% d'ici 2010. En août 2008, Jacques Friggit évoque dans le journal Les Échos le scénario d’une baisse des prix de 35% étalée sur les six prochaines années alors que, le quotidien Libération n'hésite plus à titrer sa une « Immobilier : le krach au coin de la rue », alors que jusque là, le mot était quasiment tabou dans ce secteur.

Dans une note de conjoncture novembre 2008, la banque BNP Paribas pronostique "une baisse des prix réels comprise entre 30% et 40% (...), à l'issue d'un ajustement qui s'étalerait sur plusieurs années".

Différents critères permettent de décrire le marché immobilier français.

Le graphique rapporte l'évolution de la capacité d'achat et la marge de solvabilité selon l'indicateur Crédit foncier/ESSEC. La capacité d'achat moyenne est calculée comme la capacité d'achat en m² avec un taux d'effort moyen de 28 % et une durée de remboursement moyenne (19 ans). La capacité d'achat maximale est calculée pour un taux d'effort de 35 % et une durée maximale de 25 ans. La marge de solvabilité est la différence entre ces deux capacités. Au premier semestre 2006, la capacité moyenne d'un ménage primo-accédant éligible est de 48 m² en France métropolitaine en baisse de 17 % par rapport à celle estimée au premier trimestre de l'année 2000. La marge de solvabilité n'est plus que de 14 m² en 2006 et est en forte diminution (48 % par rapport à l'année 2000). La croissance des prix a donc eu un impact important sur la solvabilité des ménages primo-accédants.

Différents mécanismes ont permis d'amortir partiellement son impact durant cette période. Mais ni l'allongement de la durée d'endettement, ni la baisse des taux d'intérêt d'environ 2,72 points entre les deux extremums (5,61 % le 19/01/2000 à 3,07 % le 23/09/2005) et ni le lancement du nouveau prêt à taux zéro en 2005 n'ont suffi à compenser cette hausse des prix.

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Mandat (immobilier)

En France, le mandat donné à un Agent immobilier / négociateur immobilier, est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972.

Il existe 2 types de mandats dans l'immobilier : mandat de vente et mandat d'acheter. Pour toutes ventes immobilières par une agence, un mandat est obligatoire (loi Hoguet). Le mandat encadre et protège l'activité de l'agent immobilier et du négociateur immobilier et prévoie à l'avance sa rémunération.

Un Mandat de vente peut-être "exclusif", "co-exclusif", "semi exclusif" ou "simple".

Si le ou les vendeurs font l’objet d’un démarchage à domicile, ils bénéficient d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature de l'engagement.

L’ensemble de ses mandats sont donnés pour une période déterminée, le plus souvent trois mois irrévocables mais renouvelables par tacite reconduction pour 12 à 24 mois. Ils deviennent alors dénonciables à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le Mandat d'acheter (ou mandat "(de) recherche" ou "d'achat") est confié par un acquéreur selon ses critères à un ou plusieurs mandataires. Il a l'avantage de permettre à l'acheteur de ne pas payer des frais de notaire sur la commission de l'agence.

Tous les types de mandats confèrent aux mandants et aux mandataires des droits et des obligations.

Il doit aussi y avoir autant de copies du mandat qu'il y a de parties (personnes impliquées), toutes avec une signature originale.

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Bouygues Immobilier

Bouygues immobilier est la filiale de promotion immobilière du groupe Bouygues.

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Patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers que possèdent des agents économiques (ménages, sociétés financières, sociétés non financières,…).

Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.

En France, le patrimoine immobilier représente 85 % des actifs non financiers de l’ensemble de l'économie, et 95 % des actifs non financiers détenus par les ménages.

Le patrimoine immobilier représente 32 % des actifs de l’économie, mais 68 % de tous les actifs détenus par les ménages.

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Source : Wikipedia